啟德2B1-6用地嘅發展限制

房委會 啟德2B2-2B6公營房屋發展文件

房委會喺2019年就啟德2B2-2B6公營房屋發展制訂發展參數，從文件中嘅發展概念圖睇到呢六塊用地(包括房協2B1用地)喺發展上面對嘅困難，以及規劃造成不必要嘅限制同浪費。

最主要嘅困難係2B區用地地底係屯馬綫鐵路隧道，隧道高度大約-5.38mPD，同地面大約+6mPD相減，即係隧道喺地底大約11.4米。大樓要避開隧道興建，對大樓嘅設計、面積、位置有顯著嘅限制。

以最近推售嘅2B2啟欣苑為例，睇返大廈公契，地庫停車場範圍只係得隧道嘅北面(圖中Block A，A座)，另一面Block B(B座)嘅地底空間係用唔到，導致屋苑嘅可建停車位數量減少；啟欣苑隔籬嘅房協2B1都差唔多，隧道對落嘅位置都係起唔到樓，亦起唔到地庫停車場；而另一面嘅2B3就更慘，淨係起到一棟，單位數量顯著少過其餘5塊地。

啟欣苑公契展示嘅地庫停車場圖則，停車場喺A座周圍，屯馬綫隧道另一面嘅B座係冇嘅

房協2B1，地庫停車場同樣要避開屯馬綫隧道

房協2B1文件 - 屯馬綫隧道起得唔算深，其中一棟大廈離隧道非常近

起得1棟嘅2B3用地，單位數量同居住人口係5塊地最少

點解規劃會劃到住宅地底係鐵路隧道，令土地空間無法善用？因為沙中綫本來嘅走線並唔係咁。早喺2007年嘅《啟德分區計劃大綱圖》S/K22/2，啟德區嘅用地界線同道路位置係同依家嘅規劃差唔多，2B1-6嗰6格地嘅位置同劃界係冇改變過；然而當時沙中綫嘅土瓜灣站(現稱宋皇臺站)計劃選址係喺下路(宋皇臺道土瓜灣道交界)，鐵路隧道就唔會穿過2B區，而係穿過啟德體育園(室內體育館同公眾運動場之間)。不過喺2009年嗰陣，港鐵就沙中綫車站位置諮詢公眾後，最終決定宋皇臺站選址改為上路(馬頭涌道)。

《啟德分區計劃大綱圖》S/K22/2

2007年7月嘅立法會文件，當時土瓜灣站仲喺下路

到咗2009年，土瓜灣站(現稱宋皇臺站)修訂選址，下路改為上路

咁2B區周圍嘅土地劃界有冇因應沙中綫走綫改變而調整呢？係冇嘅～

喺2009年嘅時空，啟德先至啱啱開始發展，大興土木係啟晴德朗呢邊，九龍城嗰邊咩都未搞，沙中綫都未起，絕對有空間去再規劃2B區。最簡單嘅劃法係沿住鐵路將用地𠝹開兩邊，上面一大塊，下面一大塊，鐵路保護區(Railway Protection Zone)上面做休憩綠化。如果嫌塊地太大仲可以𠝹細啲，維持六塊地打橫排無疑係作繭自縛。

喺2018年嗰陣，2B區撥晒起公營房屋，既然係同一個「發展商」興建，將土地整合發展，提升規劃彈性，都好合理丫。喺2019年區議會諮詢嗰陣，區議員都有相近想法，不會房署唔係咁諗，佢話：

「地盤之間的10米闊行人專用街道是依啟德分區計劃大綱核准圖的要求及意向判定，行人專用街道亦具有通風作用，同時亦是綠化網絡的一部分，若重新規劃，將牽涉修訂啟德分區計劃大綱核准圖，需向城市規劃委員會提出申請並附上強烈理據。因應現時的規劃已相對成熟，建議公營房屋發展計劃的地積比率亦已達大綱圖的上限，故與規劃署了解規劃意向及區內設計理念後，房委會將會繼續遵照規劃大綱圖的地積比率及高度限制推展建屋計劃。」

九龍城區議會會議紀錄

有心想改規劃嘅話，再離譜嘅規劃都會做(好似2A區轉私樓，加男童院入啟德咁)；唔想做的話，咪話「跟規劃做嘢」囉～

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